事例紹介

RAMTによる不動産活用事例のご紹介です。

  • 事例1
  • 事例2
  • 事例3
  • 事例4
  • 事例5
  • 事例6
  • 事例7
  • 事例8

事例1

〜八百屋さんからの業態転換〜

■建物:Kマンション
■オーナー:Kさま

時代の変化にともない、業態転換

オーナー様は、企業への卸を中心に八百屋さんを営んでおりましたが、不況により企業の撤退が相次ぎ売上げが減少してきた事と、建物の老朽化が著しくなった事もあり建て替えたいとのことでした。しかし、賃貸経営も平行して行っており、入居者の立ち退き交渉への不安、賃貸経営への不安、入居不安等々、業態転換には躊躇しておられました。 オーナー様には、川崎は交通の利便性が良く賃貸需要がある事、西口地域の発展により人気の高いエリアである事等ご説明し、納得していただきました。 立ち退き交渉は、オーナー様自ら行いましたが、長く借家し商売されている方、お年寄りの方、寝込んでいる方等々おられましたがオーナー様のお人柄もあり、問題なく立ち退きが済み建築するに至りました。 現在は、そのノウハウを100%生かし賃貸経営を行なわれております。

■ オーナー対談

「山根さんが一番堅実だし良心的」

「周囲にたくさんのビルが建築されるのを見てきましたが山根さんが一番堅実だし良心的でした。多くの会社の方が図面や見積もりを持って来てくださったけれど、山根さんしか考えていませんでした」 「工事が始まってからは、毎月定例会もやっていただけるし、いろいろ無理も聞いていただきました。現場を見て、やっぱりこれはこうしたいってこともでてきたりするのですが、どんなこともすぐに対応していただきました」

■ 建物外観

 

事例2

〜土地購入によるマンション計画〜

■建物:Rマンション
■オーナー:Rさま

土地購入による事業計画はスピードが全て

施主様は、かねてから、土地を購入してマンション計画の検討をしておりました。弊社でもさまざまな売り土地情報による、マンション事業の見極めとしての図面作成(ボリューム)と概算の工事費の算出のお手伝いをさせていただきました 土地購入による事業計画はスピードが全てです。弊社でも施主様の土地情報についての図面作成〜建築費算出まで1週間程度で提出し事業検討をしていただきました。  今回の計画は、駅から多少、距離はありますが、隣にドンキホーテがあり生活利便性、容積消化が出来事業採算が見込めることが事業への決断になりました。

■ オーナー対談

「建設現場も整理が行きとでいており、
現場監督の人柄が出ておりました。」

「ヤマネさんは歴史もあり、地元での評判も良かったので仕事をお願いしました。特に設計担当、現場監督の方は、納得が行くまで検討してくれて、こちらの要望等に応えてくれました。建設現場も整理が行きとでいており、現場監督の人柄が出ておりました。」

■ 建物外観

 

事例3

〜アパートの老朽化と税金対策に伴う建替え計画〜

■建物:Kマンション
■オーナー:Kさま

相続対策を踏まえた上で

K様と弊社は50年以上のお付き合いをさせていただいております。本計画については、アパートの老朽化(アパート3棟)、相続対策を踏まえた上で、K様と弊社で10年以上前から賃貸マンション、シルバー施設等を検討してまいりました。
古アパートの立退きについては時間のかかるもので、入居者への配慮等大変神経をつかう作業です。又、税金対策についても、税理士の先生と何度も打合せを行い、どのくらい借入れをしなくてはいけないのか検討してまいりました。
最終的に計画地を3分割し、弊社では1期工事のご下命をいただくことが出来ました。2期工事、3期工事については、K様は今後の経済情勢をみながら、駐車場にするか賃貸マンションにするか見極めて行かれるとの事です。

■ オーナー対談

「父の代からのお付き合い」

「ヤマネさんとは、自分の父の代からのお付き合いです。現場監督は非常に親切で大変たすかりました。もし、今後建てることがあれば、今回の現場監督にお願いしたいです。」

■ 建物外観

 

事例4

〜敷地が小さく、変形していたためコストコントロール〜

■建物:Nマンション
■オーナー:Nさま

敷地が小さく、変形していたためコストコントロール

計画は駅から5分以内にある敷地で、賃貸マンションを計画するには良い立地でした。しかし、敷地が小さく、変形していたためコストコントロールに重点を置き計画しました。RC造などの建物は大きさを問わず、工程手順が共通です。そのため、小さいものは作業効率が下がるなど、コスト的な上昇を免れません。そのため、過度な設計を避けるため、施主をご紹介いただいた、不動産業者の方とも綿密に打ち合わせを行い、事業性に優れた設備の導入、設計段階での構造の検証、意匠の検証を十分に行い、コストパフォーマンスに優れた物件を竣工することができました。

■ オーナー対談

「親から譲り受けた土地を有効活用できました」

「駅の近くですが、25坪と面積が小さいので、以前に他の会社に相談した時は『収支が合わない』と、ゴーサインが出ませんでした。『売ってほしい』という話もありましたが、私としては、親から譲り受けた土地を残したい、それにお世話になった叔母に部屋を貸したいという思いで、知り合いの不動産屋さんに相談したところ、引き受けていただいて、その紹介で山根工務店にお願いしました。工事中は大変なことも多かったようですが、おかげで満足のいくものができました」

■ 建物外観

 

事例5

〜土地を購入して そこから利益を生む賃貸事業を行う、まさにストック型経営典型的な形〜

■建物:Sマンション
■オーナー:Sさま

色々な提案と事業収支の提出

お客様は、計画地をかなり前に購入されて、店舗と倉庫として使用をしていました。元々が工場だったところを改装して使っていましたが、老朽化が激しい事と、賃貸事業の経営やりたいと 考えていた事で、新しく建物を建替えようという事になり、一階部分にはお客様使用の店舗と、ご子息が住まわれるという事から当初は店舗と施主宅 と賃貸というスタイルで色々とご提案の方をさせて頂きました。
事業性を考えると、施主宅を入れる事は収支が落ちるので考え方を変更して店舗と賃貸住宅だけのプランを考えました。事業性と将来性の観点から高家賃の取れ、競合の少ない1DKタイプを提案しました。このプランに決定するまで 何度も足を運び、色々な提案と事業収支の提出を行い、最終的には6階建て1DKタイプという形に、それから店舗の広さを最大限に取るプランを考え、既存建物の解体から、近隣との交渉、店舗内装、 の全てを請け負わせて頂きました。入居付けはご子息がやられる事に なったので、不動産業者を紹介し、協力をさせて頂きました。事業をやる上で先行投資で土地を購入して、そこから利益を生む賃貸事業を行う。まさにストック型経営の典型的な形と思われます。

■ オーナー対談

「不満というところは今の段階では見当たらないですね」

「最初は親戚が紹介してくれた建設会社に依頼していたのですが 山根さんの営業マンが親身になって色々とアドバイスをしてくれた ので、山根さんに全て任せようと思いました。 建物が出来上がって色々と不具合等がありましたが敏速に対応して くれて今ではそれがきっかけで仕事以外の事でもお付き合いが 出来るようになりました。建ててもらって一年くらい経ちますが 不満というところは今の段階では見当たらないですね。」

■ 建物外観

 

事例6

〜建物老朽化、立退き、狭隘道路〜

■建物:Sマンション
■オーナー:Sさま

天空率を駆使して敷地の容積率を最大限利用

本計画は、弊社のお付き合いのある不動産会社様からのご紹介です。
現地は古い貸家が6軒あり、まずは立退きからはじまりましたが、問題なく立ち退きを行う事ができました。

■ オーナー対談

「信頼できる人柄としっかりとした事業計画に立て替えを決めました。」

新築から50年、古くなった貸家の建て替えに迷っていた折、親子2代にわたって貸家を 管理して戴いていた不動産会社さんから、地元で元気な優良建設会社を紹介したいと、 ヤマネさんを紹介され、事業計画の提示を受けました。
信頼できる人柄としっかりとした事業計画に立て替えを決めました。立退きから取り壊し、しっかりとした管理監督のもと、近隣とのトラブルも無く順調に、予定通り完成させていただきました。毎月の定例会では、エスカレートする施主の要望を丁寧に聞き取り、 誠実に対応して頂き、当初のイメージに勝る立派なマンションを完成する事ができ、大変満足しております。

■ 建物外観

 

事例7

〜好立地を生かして、賃貸マンション〜

■建物:Tアパート
■オーナー:Tさま

好立地を生かして、賃貸マンション

オーナー様は自宅の建て替えと、東横線・元住吉駅徒歩5分という好立地を生かして、賃貸マンションを建てることを考えておられました。
最初は、約90平方メートルの土地に鉄筋コンクリート造の3階建の賃貸マンションの提案をしましたが、1階が自宅ということもあり事業収支はあまり良くありませんでした。 そこで弊社で事業性等を検討した結果、木造3階建ての賃貸住宅をご提案させて頂きました。
鉄筋コンクリート造と比較して木造は工事費を抑えることが出来るために、事業採算性が良くなりました。 融資についても、弊社で金融機関を紹介させて頂きました。 基礎についても地盤改良を行いましたので、しっかりとした建物が完成したと思っております。 10年後、オーナー様にあの時、ヤマネに頼んで良かったと思ってもらえることを願っております。

■ オーナー対談

「地元の信頼できる工務店が一番です」

「たまたま自宅の近くでヤマネの完成内覧会に参加したのが山根工務店を知ったきっかけです。
建物を建てる前は、色々と不安なことばかりでしたが、営業や設計の方が親身に相談に乗ってくれたために不安を取り除くことが出来ました。
しっかりとした建物を作ってくれ、とても満足しております。また建物を建てた後も何かあればすぐに担当者が駆けつけてくれるので助かっています。
いつも誠意のある対応をして頂いております。
川崎市の地元の工務店にお願いして本当に良かったです。」

■ 建物外観

 

事例8

〜天空率を使うことにより格段に容積率を上昇〜

■建物:Nマンション
■オーナー:Nさま

天空率を使うことにより格段に容積率を上昇

オーナー様は以前から社屋と自宅があるビルを老朽化のため建替えを検討していました。計画地は最寄り駅からも近く、また商業地域のため容積にも恵まれているなど、賃貸事業を行うには最適の立地です。そのため、オーナー様は建替える際には賃貸マンションを併用されるおつもりでした。しかし、前面道路が狭いため道路斜線が厳しく計画が思うようなものになりませんでした。他社が提案していた計画は建物の階数が上がるたびにセットバックをしていかなくてはならないもので、それは道路斜線のみを検討したことによる非効率的な計画だったと言えます。そこで、当社の提案は天空率を使うことにより格段に容積率を上昇する計画を作ることができました。また、セットバックすることなく、最上階まで同じ形のまま躯体を仕上げることができ、コスト的にも事業性の高い計画となりました。その結果、オーナー様に当社をご選択いただきました。

■ オーナー対談

「山根さんの提案内容が気に入り決めさせてもらいました」

「建物の老朽化により建替えを以前より検討していましたが、建設会社を決めるのに何社かに依頼したところ、その中で山根さんの提案内容が気に入り、決めさせてもらいました。
又、その頃我が家近隣での山根さんのお仕事を拝見させて頂き、山根さんに依頼することにより満足のいくものが出来ると思いました。そして、現場の監督・所長・設計・営業等の方々の誠意あるお仕事ぶりに感謝しております。 」

■ 建物外観